Vastgoed als object van de transactie

Terugkoppeling verdachte transacties

Door: Joris Rozemeijer (AMLC) in samenwerking met FIU-Nederland

In het vierde kwartaal van 2021 valt op dat het aantal verdachte transacties (VT’s) met vastgoed als object is toegenomen met 174% ten opzichte van het derde kwartaal[1]. Deze interessante ontwikkeling is de aanleiding om in dit artikel deze VT’s nader te beschouwen.

De genoemde stijging van 174% is een mooie ontwikkeling, in absolute cijfers ziet dit op 52 stuks vastgoed, 46 transacties en 34 melders. Dit is lang nog niet alles wat er gemeld wordt over vastgoed, maar deze meldingen hebben geen geldstroom als object maar vastgoed. Uit een zoekslag op de meldtekst in alle VT’s van Q4, dus ook de VT’s die zien op een geldstroom, blijkt dat 1,3% van alle VT’s gaan over vastgoed.[2] Voor dit artikel staan de VT’s met vastgoed als object centraal.

Naast auto’s en juwelen is vastgoed een van de klassieke eindbestemmingen van witwassen. Tweede huizen of vastgoedportefeuilles zijn een prima spaarpot, kunnen ook nog eens met huuropbrengsten tot vervolgprofijt leiden en een huisje ‘buiten’ is leuk voor de vakanties. Tel daarbij op dat in vastgoed ook veel legaal geld rondgaat en dat de waardering nogal kan variëren en de witwasrisico’s worden al zichtbaar. Dat er flinke bedragen in vastgoed omgaan blijkt al uit de genoemde 46 VT’s, waarvan er 9 VT’s gaan over een bedrag boven de één miljoen Euro. Zowel internationaal als nationaal is vastgoed en witwassen een onderwerp dat regelmatig aandacht krijgt. Internationaal zijn er bijvoorbeeld typologierapporten van de FATF en diverse andere studies van bijvoorbeeld de OECD, de EGMONT-groep en het Europees Parlement.[3]

Nationaal is er ook allerlei aandacht voor vastgoed en het meldsysteem. Zo is er een rapport over de meldingsbereidheid onder makelaars[4] en een rapport over de samenwerking tussen notarissen, makelaars/taxateurs en overheidsinstellingen om witwassen en fraude bij vastgoedtransacties te voorkomen.[5] Vermeldingswaardig is ook de brief aan de Tweede Kamer van de Minister van Justitie en Veiligheid.[6] In het kader van de voortgang op de aanpak van de ondermijnende criminaliteit worden in die brief toezeggingen gedaan die nadere waarborgen bieden voor de veiligheid van de melder van een ongebruikelijke transactie. Als een ongebruikelijke transactie van een kleine onderneming een VT wordt en daarna gebruikt wordt als bewijs in een strafdossier zullen opsporingsdiensten contact opnemen met die melder om na te gaan of er dreigingsrisico’s zijn. Ontwikkelingen die het meldsysteem te goede komen zijn ook bij de FIU te zien, zo is bijvoorbeeld voor de notarissen een vereenvoudigd meldformulier ontwikkeld.[7]

De 34 melders van VT’s met vastgoed als object zijn voor het merendeel van notarissen, gevolgd door makelaars en incidenteel is er gemeld door accountants, advocaten, banken en belastingadviseurs. De kwaliteit van de meldingen van notarissen wordt over het algemeen geroemd door beoordelaars van VT’s in de strafrechtketen. Onder andere vanwege de goede informatiepositie van de notaris wordt er vaak van A tot Z een doorwrocht beeld geschetst van wat er aan de hand is. Mooi om te zien is dat in dit klein groepje van 46 VT’s al clusters zijn waar te nemen. Zo is bijvoorbeeld te zien dat in 4 van deze 46 VT’s dezelfde onderneming in een dubieuze rol voorkomt.

De informatiepositie van makelaars is minder financieel van aard. Niettemin kan de makelaar door het vele (fysieke) klantcontact indicatoren herkennen die een ander, zoals de notaris, niet ziet. Meldteksten van notarissen zijn ook vaak meer financieel van aard en gaan bijvoorbeeld over het ‘source of fund’ onderzoek of een ABC-transactie. Terwijl in de meldtekst van een makelaar vaker te lezen is over meldingen naar aanleiding van ‘bad press’ of strafrechtelijk beslag. Interessant om te zien is dat er ook gemeld wordt wanneer blijkt dat een zakelijke koper een vastgoedtransactie aangaat terwijl de privéwoning van die koper onder strafrechtelijk beslag ligt. Er is een aannemelijke kans dat dergelijke meldingen relevant zijn voor een lopende ontnemingsprocedure.

Uit een eerder analyse van het AMLC bleek dat makelaars veelal melden, omdat er betalingen plaatsvinden in cash, afkomstig zijn van buitenlandse rekeningen of omdat klanten een pand willen kopen zonder hypotheek. Maar nu de vervolgstap. De ongebruikelijke transactie is door de FIU-Nederland beoordeeld als verdachte transactie, maar een verdachte transactie is nog geen strafrechtelijke verdenking.[8] Voor een verdenking zijn feiten of omstandigheden nodig waaruit een redelijk vermoeden van schuld aan een strafbaar feit voortvloeit. Pas als er sprake is van een verdenking ontstaan er ruimere bevoegdheden voor de justitiële keten om informatie op te vragen. Bijvoorbeeld de veel gebruikte vordering 126nd Sv[9] waarmee bijvoorbeeld bankafschriften, compliance dossiers of andere financiële stukken worden gevorderd bij financiële instellingen. Voordat er een strafrechtelijke verdenking is kan er gekeken worden naar andere VT’s, openbare bronnen en eigen bronnen van de opsporingsinstantie, maar is heel veel informatie niet beschikbaar omdat er nog geen verdenking is met bijbehorende bevoegdheden.

De meldteksten in VT’s geven omstandigheden weer. Om tot een verdenking te komen zullen deze omstandigheden aangevuld moeten worden door opsporingsdiensten met feitelijkheden. Tevens moet dit geheel gekoppeld worden aan een strafbaar feit. Stel nu dat er een VT is omdat een koper wisselend over de ‘source of funds’ verklaart aan een dienstverlener. In dat geval is het heel waardevol om e-mails of formulieren van deze koper waar dit uit blijkt bij de melding aan de FIU te voegen. Dat maakt een melding feitelijker en dat maakt het voor opsporing mogelijk om tot een verdenking van bijvoorbeeld valsheid in geschrifte te komen. De mogelijkheid om tot een dergelijke verdenking te komen is anders beperkt omdat zonder verdenking dergelijke stukken niet gevorderd kunnen worden.[10]  

Op de website van de FIU[11] is uiteenlopende casuïstiek opgenomen met voorbeelden van zaken waarin VT’s ten aanzien van vastgoed tot een strafzaak leiden. De ervaring leert dat zaken eerder strafrechtelijk opgepakt kunnen worden als er meerdere VT’s zijn ten aan zien van één object en/of subject. Juist daarom is het waardevol als zowel een notaris, makelaar als accountant een melding doen. Om dergelijke verbanden te zien en te analyseren heeft de afdeling Data & Analyse van het AMLC de AMLC-browser ontwikkeld. Vaak worden VT’s op vastgoed gebruikt als informatie verrijking in reeds lopende onderzoeken op een subject. Tevens wordt in de opsporing veel waarde gehecht aan meldteksten met daarin informatie over de ‘source of funds’ en in het geval van rechtspersonen het UBO-schap. In de kern gaan veel opsporingsonderzoeken namelijk over het in beeld krijgen van geldstromen en wie daaraan verbonden kunnen worden.

Vastgoed en witwasbestrijding zullen voorlopig nog wel op de agenda’s van criminaliteitsbestrijders staan. Al is het maar om de overspannen vastgoedmarkt van dit moment te beschermen tegen de prijsopdrijvende werking van crimineel geld in het vastgoed. VT’s over vastgoed zijn belangrijke informatiebronnen en geven de opsporing handvatten om hiermee aan de slag te gaan. Het toevoegen van financiële stukken aan een ongebruikelijke transactie door een melder is zeer waardevol. Zeker als die stukken een potentieel strafbaar feit verfeitelijken. 

[1] AMLC Kwartaalrapportage Verdachte Transacties 2021 Q4

[2] Totaal aantal VT’s in Q4 2021 is 23.655, 1,3% is 316 VT’s

[3] Bijvoorbeeld: FATF/EGMONT Group, Concealment of Beneficial Ownership, 2018; en; Europees Parlement, Understanding money laundering through real estate transactions, 2019; en; OECD, Real estate sector: Tax fraud and money laundering vulnerabilities, 2007.

[4] Centrum voor criminaliteitspreventie en veiligheid, Meldingsbereidheid makelaars, 2020.

[5] Aanjaagteam Ondermijning, Samen, Samenwerking van notarissen, makelaars/taxateurs en overheidsinstellingen om witwassen en fraude bij onroerend goed transacties te voorkomen, A.B. Hoogenboom, 2021

[6] Tweede Kamer, vergaderjaar 2020-2021, 29 911, nr. 292

[7] https://www.fiu-nederland.nl/nl/per-27-oktober-nieuw-meldformulier-voor-notarissen

[8] Artikel 27 Wetboek van Strafvordering

[9] Artikel 126nd Wetboek van Strafvordering. Opsporing vraagt middels een aanvraag proces verbaal een vordering gegevens conform 126 nd die de officier van justitie afgeeft.

[10] De FIU kan conform artikel 17 Wwft een melder bevragen in de fase van een ongebruikelijke transactie, deze bevoegdheid kan niet meer ingezet worden als er sprake is ven en verdachte transactie.

[11] https://www.fiu-nederland.nl/nl/wetgeving/casuistiek