Terechte dienstweigering notaris in ABC-transactie

Publicatiedatum 02-09-2025, 11:06 | Jurisprudentie

Rechtbank Den Haag, 02 april 2025, ECLI:NL:RBDHA:2025:9873

In vier jaar tijd steeg de koopsom van een woning in Den Haag van € 80.000 naar € 265.000. De laatste transactie werd geweigerd door de notaris, onder meer vanwege de grote, onverklaarbare prijsstijging. De centrale vraag is of de weigering van de notaris terecht was.

In deze zaak is er sprake van drie transacties ten aanzien van een woning in Den Haag. Allereerst transactie A-B waarbij de woning is verkocht voor € 80.000. Vervolgens heeft de koper de woning doorverkocht aan een bedrijf. De eiser in de huidige zaak handelde als vertegenwoordiger bij die transactie (transactie B-C). De koopsom bedroeg voor destijds € 87.500. Iets meer dan één jaar later heeft de eiser in deze zaak de woning proberen door te verkopen aan twee andere personen voor € 265.000 (transactie C-D).

De betrokken notaris is per e-mail verzocht om de koopovereenkomst af te handelen. De notaris weigerde echter mee te werken aan de afhandeling van de koop nu het prijsverschil niet kan worden verklaard met de aangeleverde aanvullende informatie. De eiser vordert dat de notaris alsnog meewerkt aan de levering van de woning.

De eiser stelt dat de notaris wegens de ministerieplicht geen dienst mag weigeren, aangezien er geen bijzondere omstandigheden aanwezig zijn die deze weigering zouden rechtvaardigen.  Het transactieverleden van de woning is door de eiser toegelicht en de fluctuerende prijzen zouden verband houden met de woningmarkt en de toenmalige slechte onderhoudsstaat van de woning. Daarnaast zijn de overeenkomsten zonder enige dwang tot stand gekomen. Tot slot stelt de eiser dat zij zich niet meer tot een andere notaris kan wenden, omdat de notaris de opdracht al heeft aangenomen.

In deze zaak wordt de vordering door de voorzieningenrechter afgewezen, omdat de eiser niet de opdrachtgever van de notaris is en derhalve niet dezelfde rechten heeft als een opdrachtgever, zoals het recht op nakoming. Dit weerhoudt de voorzieningenrechter er echter niet van om zich ook uit te spreken over de situatie waarin de eiser wél als opdrachtgever zou kunnen worden aangemerkt. Zo is de ministerieplicht van de notaris niet absoluut, bijvoorbeeld wanneer deze gegronde twijfel heeft over de rechtmatigheid van een transactie. Die twijfel bestond vooral rond de B-C-transactie, waarin de woning voor € 87.500 werd verkocht terwijl de WOZ-waarde destijds aanzienlijk hoger lag. Het betrof een verschil van substantieel meer dan 25%. Dit verschil kon niet worden verklaard, ook niet na nader onderzoek. De notaris kreeg geen informatie van de eerder betrokken notaris, aangezien deze een beroep deed op zijn beroepsgeheim. Een gesprek met de verkoper in de B-C-transactie bleek eveneens niet mogelijk.

De rechter stelt de notaris in het gelijk en wijst de vordering tot nakoming van de eiser af. Deze uitspraak laat zien hoe een notaris moet balanceren tussen de ministerieplicht en het weigeren van bepaalde transacties bij (onder andere) een vermoeden van misbruik, strijd met het recht of de openbare orde.